Новости

Участникам конференции было зачитано приветствие от Президента «ОПОРЫ РОССИИ» Александра Калинина. По мнению Главы Организации, конференция «Российский строительный комплекс» на протяжении 17 лет остается крупнейшей федеральной площадкой, объединяющей бизнес, власть и профессиональные сообщества, а строительная отрасль прошла значительный путь трансформации, где санкционное давление и перестройка логистики стали не только вызовами, но и точками роста.

В рамках пленарного заседания Марк Геллер вручил Почетные знаки «ОПОРЫ РОССИИ» заместителю Министра строительства и ЖКХ РФ Юрию Муценеку и директору правового департамента ведомства Олегу Сперанскому. «ОПОРА РОССИИ» отмечает конструктивное взаимодействие с профильным министерством и поддерживает совместные инициативы, направленные на устойчивое развитие строительного комплекса. Вручение наград стало признанием вклада представителей Минстроя России в формирование благоприятных условий для малого и среднего бизнеса в строительной отрасли.

В открытии пленарного заседания приняли участие председатель Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов, сенатор РФ Иван Новиков, статс-секретарь — заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Юрий Муценек, Вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко, председатель Комитета по строительству Ленинградской области Егор Никитенко, заместитель секретаря Общественной палаты РФ Владислав Гриб, первый заместитель председателя Законодательного Собрания Свердловской области Аркадий Чернецкий, президент Национального объединения строителей Антон Глушков и президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков Анвар Шамузафаров.

В своем докладе Марк Геллер обратил внимание участников на тему, которая практически не звучит в публичной повестке, — регулирование эксплуатации объектов недвижимости. Пока отрасль обсуждает турбулентность, изменения и задачи малого и среднего бизнеса, Марк Геллер предложил взглянуть на градостроительный цикл целиком и указал на его самое слабое звено. «Градостроительный цикл огромен: подготовка, изыскания, проектирование, смета, разрешение на строительство, экспертиза, выделение земельного участка, затем — стройка. Но самый большой и самый важный этап в жизни любого объекта — это эксплуатация. Ради этого вообще все создается и регулируется», — подчеркнул спикер.

По словам Марка Геллера, эксплуатация созданных объектов недвижимости прямо отнесена Градостроительным кодексом РФ к предмету градостроительного законодательства, однако на практике этот этап остается практически неурегулированным. Стадии проектирования и строительства объектов капстроя в ГК РФ в целом хорошо урегулированы, а вот стадия эксплуатации — нет. При этом именно этот этап является самым длительным в жизненном цикле объектов недвижимости. «С учетом усложнения технических требований, инженерных систем, новых решений эксплуатация фактически не имеет нормативной опоры — и мы несем огромные потери», — отметил Марк Геллер.

Особый акцент спикер сделал на отсутствии инструкций по эксплуатации объектов недвижимости: «У нас есть инструкции к любому телефону, автомобилю, чайнику. Но нет инструкции по эксплуатации объектов недвижимости, которые мы создаем. Это касается и жилых, и нежилых зданий. Этот пробел обесценивает все, что мы делаем до этого, все средства, которые мы инвестируем, — в огромных масштабах».

Марк Геллер пояснил, что действующие требования к проектной документации в части безопасной эксплуатации объектов капстроя содержат отдельные сведения о техническом обслуживании, периодичности проверок и осмотров, предельных нагрузках, пожарной безопасности и сроках эксплуатации. Тем не менее эти требования не являются эксплуатационной документацией, необходимой для повседневной работы эксплуатирующих здания организаций. У эксплуатации любого сложного объекта должна быть инструкция, подготовленная и выданная при его производстве.

В двух законодательных инициативах «ОПОРЫ РОССИИ» Марк Геллер сформулировал конкретные предложения, направленные на решение обозначенной ситуации:

• Первая — обязательное включение раздела по эксплуатации в проектную документацию вместе с подробной инструкцией. Сегодня этот раздел крайне узкий: проектировщики выполняют требования формально, как набор мер безопасности. По мнению спикера, раздел должен стать максимально подробным, чтобы организации, принимающие объект в эксплуатацию, понимали пошагово, как его обслуживать, в том числе в гарантийный период.
• Вторая — доработка текущего регулирования с целью корректировки сферы участия проектировщика здания в период эксплуатации спроектированного им объекта. Роль автора проекта не должна заканчиваться сдачей: он должен оценивать эксплуатацию, вести авторский надзор и после ввода объекта в строй. По словам Марка Геллера, именно на периоде эксплуатации проходит апробация всего, что было нарисовано. Это огромный накопленный опыт ошибок, который необходимо возвращать в проектно-сметную документацию новых объектов. Во многих зарубежных юрисдикциях такая практика нормативно установлена. С этим напрямую связано и обязательное страхование: страховщик не оформит полис на объект недвижимости без подтверждения авторского надзора в период его эксплуатации — как минимум в течение гарантийного срока.

Отдельно спикер остановился на нежилых зданиях с массовым пребыванием людей — объектах социальной, культурной, спортивной инфраструктуры, торговых и бизнес-центрах, технопарках. В силу их особого приоритета в части безопасности, а также высочайшей сложности и капитализации, «ОПОРА РОССИИ» просит поддержать концепцию дополнительного регулирования градостроительного законодательства нормами о требованиях к эксплуатации данных объектов.

В частности, данными нормами должны быть предусмотрены профессиональный статус и отбор лиц, допущенных к эксплуатации подобных объектов, требования к их компетенции и опыту, ответственности за осуществляемую деятельность. Кроме того, должен быть закреплен и регламентирован обязательный государственный эксплуатационный надзор за содержанием указанных объектов. За жилыми такой надзор осуществляют органы ГЖН, за нежилыми объектами единого комплексного надзора за зданием в целом не осуществляется. Также должны быть распределены зоны персональной ответственности должностных лиц — собственников зданий и организаций, и лиц, осуществляющих профессиональную эксплуатацию.

«В жилом секторе есть хотя бы государственный жилищный надзор и система отбора управляющих компаний. Но и там вопрос: они приходят и не знают, как эксплуатировать, — нет инструкций, нет четкого понимания, какие элементы здания, в какой период и каким образом обслуживать. Как пояснил Марк Геллер, судебная практика обширна: на стилобат выгоняют тяжелую технику, из-за чего возникают протечки. Заказчики требуют устранить дефекты по гарантии, но подрядчик ссылается на нарушение правил эксплуатации. В итоге — бесконечные суды и страдающие жители, а проблема с протечками остается нерешенной.

Особенно важно, считает спикер, подчеркнуть актуальность данных решений в бюджетной сфере. Ежегодно на протяжении уже многих лет в рамках реализации национальных проектов государство расходует миллиарды рублей на создание новых объектов капитального строительства различного назначения для комфортной жизни граждан — школ, детских садов, культурных и спортивных объектов. Однако отсутствие эксплуатационного надзора и требований к эксплуатирующим организациям ставит под угрозу результаты большой работы: здания ветшают значительно раньше регламентных сроков вследствие ненадлежащей эксплуатации, конфликты с подрядчиками по гарантийным обязательствам проигрываются заказчиками в судах из-за нарушений норм эксплуатации, новые технологии в инженерной части перестают работать из-за отсутствия компетенций у лиц, допущенных к их эксплуатации. Ответственность при этом несут руководители муниципальных и государственных учреждений, ставшие заложниками отсутствия соответствующего порядка и регулирования.

Марк Геллер сообщил, что рабочая группа при Экспертном совете Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ уже разработала соответствующий законопроект, в работе над которым участвуют представители «ОПОРЫ РОССИИ». Документ, разосланный еще летом, получил принципиальное одобрение Минстроя России и Минэкономразвития. В «ОПОРЕ РОССИИ» подчеркнули, что замечания профильных ведомств уже получены и будут учтены при доработке проекта. Организация рассчитывает на поддержку инициативы, осознавая ее актуальность для отрасли.

«Остается нюанс: как допускать на рынок — через систему саморегулирования или через лицензирование. Этот вопрос нужно продолжить обсуждать в рабочем порядке», — резюмировал Марк Геллер.