Новости

Модератором сессии выступил член Комитета «ОПОРЫ РОССИИ» по строительству, председатель Оргкомитета форума Константин Лушников. По словам спикера, принципиально важно, чтобы выработанные в ходе дискуссий подходы нашли отражение в реальной деловой практике, профессиональных стандартах и регуляторных решениях.

По убеждению Марка Геллера, корень сложностей лежит не в сфере самой стройки, а на этапе подготовки к строительству — в разработке разрешительной, проектной и сметной документации. Именно здесь, как заметил эксперт, и кроется источник системных конфликтов.

Низкое качество проектно-сметной документации спикер назвал первой из ключевых причин. Во многом она экономическая: стоимость проектных работ кратно ниже нормативов, заложенных в соответствующих рекомендациях. «За эту стоимость получить качественный продукт практически невозможно. Но проектировщики вынуждены демпинговать на конкурсных процедурах, потому что всем хочется кушать, есть ответственность перед коллективом», — отметил Марк Геллер.

Результат — некачественный первый драфт документации, многократные возвраты с экспертизы и сроки подготовки документов, которые нередко превышают время самого строительства.

Ослабление сквозной ответственности проектировщика стало вторым системным фактором. Замена первоначального автора проекта на последующих этапах жизненного цикла стала частой практикой. Проектировщик понимает: ошибки будут выявлены на экспертизе, ответственность размоется, а время и ресурсы уйдут на доработки. «Мы должны оценивать вызов с точки зрения причин его появления. Добросовестные представители нашего цеха должны говорить именно об устранении этих причин», — подчеркнул Марк Геллер.

Низкий уровень компетенций заказчиков, особенно в бюджетной сфере, спикер выделил отдельно: чем ниже уровень бюджета, тем острее стоит этот вопрос. Спикер сообщил, что на последнем заседании Комитета «ОПОРЫ РОССИИ» по строительству с участием заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Сергея Музыченко принято решение об усилении института технических заказчиков.

Марк Геллер также призвал вспомнить положительный опыт советской школы подготовки документации, прежде всего типовое строительство и типовые решения, которые позволяют избегать повторяющихся ошибок, экономят время и ресурсы и обеспечивают необходимое качество. По мнению эксперта, регулятору необходимо вернуться к этому вопросу.

Юридическая часть выступления раскрыла три правовые коллизии, усугубляющие положение бизнеса. Первая касается распространенного заблуждения, что положительное заключение государственной экспертизы сметной стоимости строительства гарантирует заказчику отсутствие претензий контрольных органов и судов. Однако системное толкование бюджетного и контрактного законодательства, а также судебная практика свидетельствуют об обратном: формальное получение экспертного заключения не освобождает заказчика от обязанности обеспечивать эффективность расходования бюджетных средств. Бремя доказывания корректности выбранного метода и правильности расчетов лежит на заказчике и не может быть переложено на экспертное учреждение. Ошибки в выборе нормативов и расценок квалифицируются как нарушение порядка обоснования начальной цены контракта независимо от того, привели они к завышению или занижению цены. Верховный Суд подтвердил привлечение должностного лица заказчика к административной ответственности за неверные укрупненные нормативы, повлекшие занижение цены более чем на 297 млн рублей.

Судебная практика по взысканию с подрядчика излишне уплаченных бюджетных средств неоднородна. Преобладающий подход — отказ во взыскании, если ошибка нивелирована снижением цены на торгах, работы выполнены и приняты без замечаний, а неосновательное обогащение и ущерб бюджету не доказаны. Однако есть и противоположная позиция, когда взыскание переплаты допускается: если ошибка в смете не нивелирована снижением цены, работы фактически не выполнены в полном объеме либо выполнены с отступлениями от проектной документации, излишне уплаченные средства поддаются точному расчету, а на стороне подрядчика усматривается неосновательное обогащение.

«Подрядчик должен прийти на объект и собрать его по проекту, как конструктор, под контролем технического заказчика и строительного контроля, и сдать объект. Все, больше он ничего не обязан. Но на практике он вынужден держать огромный штат специалистов, проверять смету, экспертизу, разработку документации. А в результате все равно становится заложником и может потерять все, построив реальный объект», — отметил Марк Геллер.

Последствия для подрядчика включают возврат излишне полученных сумм, начисление процентов, возмещение судебных издержек и возможную договорную ответственность. Экономически это выражается в уменьшении оборотных средств, ухудшении финансовой устойчивости, репутационных издержках и корректировке налоговых обязательств.

Вторая коллизия — объективное противоречие между позицией Минстроя России, допускающего замену материалов на аналогичные без повторной экспертизы, и императивными требованиями законодательства о контрактной системе. Согласно действующим нормам, замена товара допускается исключительно при одновременном соблюдении двух условий: новый товар должен обладать улучшенными характеристиками, и на замену должно быть получено письменное согласие заказчика. Минфин России подтверждает этот подход. Таким образом, формальная замена материала на аналогичный, даже если он не уступает первоначальному по свойствам, квалифицируется как нарушение. Ситуация изменится с 1 октября 2026 года, когда вступит в силу закон, дополняющий правила новым основанием для изменения контракта. Замена станет возможна не только на улучшенные, но и на аналогичные по функциональным, техническим и качественным характеристикам товары.

Третья коллизия касается разграничения строительных и эксплуатационных, явных и скрытых недостатков в жилищном строительстве. Законодательство о защите прав потребителей и закон о долевом строительстве не дают четких критериев. Застройщики часто ссылаются на то, что дольщик «должен был заметить» дефект при осмотре. Однако многие дефекты — недостаточная толщина утеплителя, отсутствие гидроизоляции — являются скрытыми и не могут быть выявлены визуально без вскрытия конструкций. Суды выработали подход: явные недостатки, которые были видны при осмотре, но не зафиксированы в акте, считаются согласованными сторонами. Скрытые недостатки, вызванные нарушением технологии или отступлением от проекта, подлежат возмещению застройщиком в течение гарантийного срока. Однако грань между строительным браком и нарушением правил эксплуатации часто размыта и требует дорогостоящей экспертизы.

Отдельный вопрос — роль управляющих компаний в спорах о качестве. Судебная практика не выработала единого подхода о субъектном составе лиц, уполномоченных обращаться в суд с исками об устранении строительных недостатков общего имущества. Верховный Суд указывает, что именно управляющая организация уполномочена отстаивать интересы собственников в споре с застройщиком. Иные суды занимают более радикальную позицию, требуя решения общего собрания собственников. Эта разность подходов ведет к неустойчивости правоприменения и длящимся рискам как для застройщиков, так и для управляющих организаций.

В завершение Марк Геллер подчеркнул необходимость активного взаимодействия бизнес-сообщества с Минстроем России для решения обозначенных проблем. «После завершения электорального периода мы сядем и будем заниматься детейлингом в этой важной сфере», — сказал спикер.

Марк Геллер также высказался в поддержку развития коммерческого арбитража, поскольку профессиональные арбитры, знающие стройку, способны более качественно рассматривать такие споры, чем универсальные судьи. В целях систематизации процессов выявления и устранения строительных недостатков и унификации судебной практики представляется целесообразным повышение роли управляющих компаний путем законодательного установления соответствующих полномочий УК как на этапе ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, так и на протяжении гарантийного срока. «Вызовы категоричные, необходимо их решать сообща, активно — я имею в виду бизнес-сообщество, "ОПОРУ РОССИИ"», — резюмировал Марк Геллер, выразив надежду на поэтапное движение в решении этого вопроса.