Новости

Модератор Марк Геллер открыл сессию и обратился к экспертам и ее участникам со вступительным словом. В своем обращении эксперт отметил, что сегодня на площадках всех уровней центральной темой стала эксплуатация зданий как самый длительный этап жизненного цикла объекта. В прошедшем году профильные федеральные органы власти совместно с профессиональным и экспертным сообществом занимались анализом ситуации на рынке управления жилищным фондом, выявлением проблем, причин их появления, а также возможных решений. Конкретные векторы предстоящей комплексной реформы в этой сфере уже определены и, в частности, станут одной из тем для обсуждения на сегодняшнем мероприятии.

В ходе выступлений спикеры обсудили важные аспекты реформирования сферы управления жилым фондом и акцентировали внимание на необходимости разработки и внедрения стандартов управления многоквартирными домами. Спикеры отметили, что формирование таких стандартов может существенно повысить качество управления и обслуживания жилых комплексов, обеспечивая более высокий уровень комфорта и безопасности проживания для граждан.

Председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ, Сергей Пахомов, говоря о реформировании ЖКХ, подчеркнул, что существующее регулирование не выполняет главные цели управления МКД. Механизм лицензирования и контроль в виде профилактики больше не обеспечивают гарантированное получение жителями услуг надлежащего качества. Спикер особое внимание уделил направлениям реформы в сфере управления МКД, указав, что сейчас к обсуждению подготовлено четыре возможных сценария — консервативный, прогрессивный, альтернативный и смешанный.

Сергей Пахомов отметил, что профильный комитет в Госдуме, приветствует проведение парламентских слушаний на тему эффективности управления многоквартирными домами, поскольку эта сфера жизненно важна для нашей страны, где многоквартирные дома составляют 71,4 % от общего числа домохозяйств. На базе Комитета развивается и продвигается тема необходимости совершенствования управления многоквартирным жилым фондом, а также возвращения реальных контрольно-надзорных функций государственным органам, ведомствам и муниципальной власти.

Галина Дзюба, председатель Комиссии по строительству, ЖКХ и дорогам Общественной палаты Российской Федерации, рассказала, что в декабре прошлого года Общественная палата России провела круглый стол, инициированный Комиссией по ЖКХ, строительству и дорогам. Основная тема обсуждения — улучшение управления жилищным фондом и работа управляющих организаций. На встрече обсуждались изменения в законах, касающихся ЖКХ, и возможные способы оптимизации текущей системы регулирования. Основное внимание было уделено трем направлениям — модернизации лицензирования для управляющих компаний, внедрение региональных операторов, которые будут заниматься управлением и обслуживанием многоквартирных домов на уровне региона и введение саморегулирования для управляющих компаний.

Как отметила Галина Дзюба, введение саморегулирования для управляющих организаций имеет потенциал значительно повысить качество жизни граждан, проживающих в многоквартирных домах. Это связано с несколькими важными аспектами. Во-первых, саморегулирование обеспечивает более высокий уровень профессиональной ответственности и качества предоставляемых услуг. Во-вторых, такая форма регулирования способствует более открытой и прозрачной деятельности управляющих компаний. В-третьих, с введением саморегулирования управляющие компании могут получить доступ к более качественным образовательным ресурсам и практикам управления через обязательные курсы повышения квалификации.

Однако спикером отмечено, что готовность управляющих компаний к такому контролю различается. Некоторые уже готовы к изменениям, в то время как другие компании могут сопротивляться. Для успешного внедрения саморегулирования необходима четкая законодательная база, образовательные программы и активное сотрудничество между управляющими компаниями, жильцами и государственными органами.

И.О. исполнительного директора Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный Жилищно-Коммунальный Совет» Ольга Сердюк, выступая по теме финансовой устойчивости сферы управления жилищным фондом, указала, что в настоящее время существует серьезная проблема с регулированием ценообразования в сфере управления МКД. В то время как в отраслях, поставляющих коммунальные ресурсы, есть четкие правила ценообразования, в управлении МКД такие правила отсутствуют. Ранее предполагалось, что все вопросы должны решаться собственниками на общих собраниях, но этот метод, установленный более 20 лет назад, оказался недостаточно эффективным.

Ольга Сердюк озвучила предложение о необходимости разработки ясных и понятных правил, их систематизации, создания стандартов оказания услуг, производства работ и оценки их качества. Жилищный кодекс, несмотря на постоянные изменения, уже устарел и не соответствует современным требованиям. Его необходимо адаптировать к текущим нуждам. Важно развивать конкуренцию в области качества услуг, а цены должны формироваться на основе понимания как собственниками, так и органами власти, какие именно услуги они хотят получить и сколько готовы за них платить.

Важным аспектом обсуждения спикерами стала деятельность Федеральной антимонопольной службы России, направленная на улучшение конкурентной среды на рынке управления жилым фондом. Подчеркивалось, что создание условий для честной конкуренции между управляющими компаниями способствует повышению качества услуг и снижению их стоимости для жильцов.

Также были затронуты вопросы совершенствования системы допуска на рынок управления жилым фондом, где спикеры говорили о требованиях к управляющим организациям и их квалификации. Обсуждалась роль региональной власти в этой сфере, где подчеркивалось, что местные органы власти должны играть активную роль в координации и контроле деятельности управляющих компаний, а также в разработке и внедрении региональных стандартов управления.

Также внимание было уделено проблемам, связанным с договором управления многоквартирным домом. Эксперт Илья Чучман, представивший Ассоциацию «Новое качество» на мероприятии, отметил, что проблемы, связанные с применением правовых норм в контексте договора управления МКД, проявляются на всех стадиях его «жизни».

На этапе заключения договора управления одной из ключевых проблем является утверждение существенных условий договора собственниками на общем собрании без участия управляющей организации, что противоречит ст. 432 ГК РФ, требующей соглашения обеих сторон по всем существенным условиям для заключения договора. Несмотря на это, органы государственного жилищного надзора часто понуждают УК заключать договоры на условиях, утвержденных собственниками, что может быть невыгодно для управляющей стороны.

Еще одной важной проблемой является субъектный состав участников при заключении договора. Согласно ст. 162 ЖК РФ, для акцепта договора требуется подпись собственников, обладающих более 50% голосов. Это требование является трудно реализуемым из-за значительных затрат времени и ресурсов. Хотя законодательство допускает возложение полномочий по подписанию договора на одно лицо, органы жилищного надзора не всегда принимают этот метод, что создает дополнительные препятствия.

При исполнении и изменении договора управления возникают вопросы, связанные с несоответствием между договорными обязательствами и требованиями нормативных правовых актов. Управляющие организации вынуждены исполнять работы в соответствии с нормативами, даже если договор предусматривает иное. Это приводит к конфликту между условиями договора и правовыми актами, что требует законодательного разрешения.

Изменение условий договора, особенно касающихся цены, также вызывает сложности. Закон требует изменения цены на основании решения общего собрания, но не регулирует момент, когда управляющая организация не согласна с этим решением. Это создает ситуацию, когда управляющая организация вынуждена работать на невыгодных условиях, что противоречит принципам рыночной экономики.

На стадии расторжения договора управления управляющие организации сталкиваются с ограничениями, поскольку расторгнуть договор могут только собственники. Отсутствие аналогичных прав у управляющих организаций, особенно в случае задолженности со стороны собственников, создает несправедливую ситуацию. Также при расторжении договора возникает обязанность передать техническую документацию. Существующий перечень документации является избыточным и может быть истолкован широко, что позволяет недобросовестным организациям злоупотреблять своими правами.

Подводя итог, эксперт заключил, что жилищное законодательство нуждается в изменениях для повышения значимости договора управления как правового института и устранения дисбаланса прав и обязанностей сторон.

В ходе работы спикерам были заданы вопросы по тематике стратегической сессии. По итогам обсуждения будет подготовлена резолюция и направлена в профильные органы власти для принятия необходимых законодательных решений сложившихся проблем.

Организатором мероприятия выступила Ассоциация управляющих организаций «Новое качество» совместно с порталом ЕРЗ.РФ и АО «ЭКСПОЦЕНТР».