Новости

Модератором мероприятия выступила руководитель направления по безопасности сделок и защите добросовестности Комитета по недвижимости Московской «ОПОРЫ РОССИИ» Альфия Митрошина.

Профессиональное сообщество сегодня работает в условиях правовой неопределенности: понятие «критерии добросовестного приобретателя» в законе не закреплено. Все меры защиты опираются на судебную практику, которая не отличается единообразием — схожие дела нередко получают противоположные решения. Такая ситуация создает риски как для предпринимателей, так и для граждан, приобретающих недвижимость.

Открывая дискуссию, ответственный секретарь Комитета «ОПОРЫ РОССИИ» по жилищной политике и управления недвижимостью Александр Бакушкин отметил, что тема добросовестного приобретателя для малого и среднего бизнеса — вопрос экономической безопасности.

«Предприниматель, который приобретает помещение под развитие своего дела, должен иметь понятные критерии оценки рисков такой инвестиции. Сегодня мы видим запрос на предсказуемость: бизнесу важно видеть какие действия гарантируют защиту его вложений, а где возникают зоны неопределенности», — пояснил спикер.

В ходе дискуссии эксперты отметили, что сложившаяся практика, когда решение о добросовестности или недобросовестности приобретателя фактически остается на усмотрение суда, не позволяет на этапе подготовки к сделке определить достаточный набор действий для надежной защиты прав покупателя в будущем. Альфия Митрошина предложила закрепить в Гражданском кодексе Российской Федерации критерии добросовестности при сделках с недвижимостью.

Президент Российской гильдии риэлторов Артемий Шурыгин подчеркнул, что риэлторы напрямую взаимодействуют с клиентами и являются профессиональным голосом потребителя. В рамках реализации этой позиции Гильдией инициирована разработка Стандартов безопасности сделок с недвижимостью, призванных обеспечить защиту добросовестного приобретателя.

В юридическом сообществе мнения разделились. Адвокаты Илья Васильчук и Анастасия Поликыржа высказали позицию, что действующих норм материального права достаточно для защиты добросовестного приобретателя, а суд должен сохранить определенную свободу усмотрения с учетом конкретных обстоятельств дела. По мнению спикеров, внесение изменений в законодательство не решит проблему — оптимальным вариантом стали бы подробные разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, которые сформируют единообразный подход к применению критериев добросовестности.

В свою очередь адвокат Екатерина Тютюникова высказалась в пользу предложения внести изменения в статью 302 Гражданского кодекса РФ с целью определить сроки исковой давности по защите своих прав собственником, чьи права были нарушены, ограничив этот период тремя годами.

В частности, на вопрос сроков исковой давности обратила внимание депутат Госдумы Наталья Костенко: «Мы проводим работу по подготовке предложений для совершенствования законодательства, в рамках защиты добросовестного приобретателя. В качестве одного из предложений — сокращение срока исковой давности оспаривания таких сделок».

Руководитель юридического департамента Домклик ПАО Сбербанк Алена Уварова отметила, что роль банков в снижении рисков при сделках с недвижимостью высока. Это обеспечивается за счет использования инструментов внутренней проверки сделок по нескольким параметрам: проверка продавца на банкротство, выявление базовых пороков сделки, анализ наличия прав третьих лиц в том числе с применением систем антифрод-мониторинга. Также спикер рекомендовала использовать доступные инструменты безопасных расчетов по сделкам с недвижимостью.

Нотариус города Москвы Екатерина Лексакова выделила среди ключевых инструментов видеофиксацию нотариальных действий, которая позволяет существенно укрепить позицию покупателя в судебном споре. При этом спикер подчеркнула, что необходим комплексный подход: эффективная защита возможна только при одновременном развитии регулирования рынка недвижимости, закреплении четких критериев добросовестности и использовании инструментов банков и нотариата.

Сформированные по итогам круглого стола предложения будут направлены в компетентные органы государственной власти для их рассмотрения.