Новости

Что просит РСТЦ

Президент РСТЦ Дмитрий Москаленко рассказал, что посещаемость торговых центров упала до уровня 20% и более по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Число свободных торговых площадей увеличивается «до аномальной величины» — 25–30% от суммы арендопригодных площадей.

Проблема заключается не только в том, что ТЦ потеряли арендаторов из-за внешнеполитической ситуации, но и в том, что продолжается переход покупателей в онлайн-сегмент. Начиная с марта 2022 года сложилась ситуация, схожая с той, что была в период пандемии, когда многие точки просто закрывались. Потенциал падения арендного дохода торговых центров оценивают в 35–45% относительно 2019 года, без учета инфляции. В Совете опасаются, что может произойти переход порога безубыточности объектов торговой недвижимости.

РСТЦ отмечает, что на прошлой неделе Минпромторг РФ выпустил циркуляр № ЕВ-96376-15 от 30.09.2022, в котором «подтвердил снижение трафика в ТЦ», а также порекомендовал регионам не допускать критического снижения уровня деловой активности в своих субъектах, поддерживать торговлю.

В связи с этим РСТЦ разработал семь мер, которые региональные власти могли бы предпринять для того, чтобы поддержать отрасль торговой недвижимости.

1. Ввести мораторий на начисление и взимание налогов на недвижимое имущество организаций и земельный налог — как минимум до сентября 2024 года.

2. Во время моратория осуществить перерасчет кадастровой стоимости недвижимого имущества и земельных участков, чтобы кадастровая и реальная рыночная стоимость соответствовали друг другу на текущий период.

3. Снизить коэффициенты при расчете налогов — на недвижимое имущество и земельного — как минимум вдвое относительно ранее установленных.

4. Ввести схему поквартального субсидирования потерь арендного дохода, субсидии могли бы выделяться в форме грантов.

5. Зафиксировать или снизить стоимость коммунальных услуг, в том числе по вывозу мусора. Либо субсидировать из бюджета региона 100-процентное повышение их стоимости.

6. Разработать и внедрить систему полного субсидирования открытия магазина, ресторана или другого предприятия в торговом центре и сделать ее региональным стандартом. Начать такое субсидирование рекомендуется с 1 января 2023 года.

7. Компенсировать владельцам ТЦ стоимость подготовки кадровой замены для сотрудников, которые временно отсутствуют на ключевых штатных позициях управляющих компаний.

В Минпромторге «Известиям» сообщили, что направили в регионы рекомендации с конкретными мерами поддержки сектора торговой недвижимости — вместе с уже имеющимися успешными практиками реализации таких мер. В числе основных предложений министерства — применение пониженной ставки по налогу на имущество организаций и земельный налог в отношении объектов недвижимого имущества либо полная его отмена, а также предоставление отсрочки для уплаты арендных платежей по заключенным договорам аренды недвижимого государственного имущества субъекта РФ либо муниципального имущества.

— От властей мы ждем прежде всего отмены налога на недвижимое имущество до конца года, — рассказал «Известиям» Дмитрий Москаленко. — Эта мера стала бы серьезной помощью для всей отрасли. Величина этого налога, в сущности, по порядку более сопоставима с потерей арендного дохода в текущих условиях, хотя и не полностью его покрывает.

Что происходит с торговыми центрами

Член Президиума Правления «ОПОРЫ РОССИИ» Аркадий Гершман, владелец небольшого (16 тыс. кв. м) торгового центра в Ростовской области, поясняет: нынешняя ситуация так или иначе отразилась на всех ТЦ, но в разной степени.

Он разделил все торговые центры на три категории. Первая — самые крупные, такие как «Европейский», ГУМ, ЦУМ, «Москва» в столице. Их площадь — до 200 тыс. кв. м. Вторая — крупные региональные торговые центры, около 100 тыс. кв. м. Третий уровень — небольшие, до 50 тыс. кв. м, торговые центры, находящиеся на окраинах Москвы, в районах и областных городах.

— Естественно, больше всего уход крупных зарубежных брендов ударил по торговым центрам первой категории, — рассказал он «Известиям». — Большой отток и в ТЦ второй категории, а вот на небольшие торговые центры это повлияло не так глобально.

Другое дело, говорит Гершман, что фактор падения оборотов здесь не один. Второй — онлайн-торговля, развитие которой уже привело к оттоку какой-то части клиентов, особенно молодежи. Он замечает, что это стало серьезной проблемой, но пока арендаторы находят форматы, позволяющие ее нивелировать. Например, сети по продаже бытовой и компьютерной техники стали работать как выставочные залы.

Третья серьезная проблема — закрытие кинотеатров. В этой отрасли спад катастрофический — Гершман говорит, что теряется не только бизнес, а сама культура похода в кино. Это очень большой удар и по торговым центрам, в которых большинство кинотеатров и находится.

И главной проблемой, по его словам, является спад покупательского спроса. Этот фактор как раз оказался самым ощутимым для третьей категории ТЦ, особенно региональных. Причем, говорит Гершман, после начала пандемии покупательский спрос в полной мере так и не восстановился.

— На каком-то этапе — в 2021 году — восстановление доходной базы началось, но в 2022 году покупательская способность упала очень сильно, — говорит он. — И все эти факторы в совокупности и привели к падению оборотов на 35%. Где-то, как в Москве, в большей степени из-за ухода брендов, а где-то в основном из-за падения покупательского спроса.

Дмитрий Москаленко отмечает, что меньше подвержены скачкам посещаемости именно районные торговые центры, в которые люди просто привыкли ходить. А завкафедрой предпринимательства и логистики РЭУ Дмитрий Завьялов указывает, что еще весной многие западные бренды платили аренду, заявляя о «приостановке» деятельности, теперь же они окончательно сворачиваются.

— Трафик в торговых центрах упал в марте, затем восстановился в начале лета, а сейчас снова упал на 8–15% по сравнению с прошлым годом, — говорит он. — Значительная часть потребления ушла в электронный формат, и торговый центр как точка потребления стал играть меньшую роль.

Тем не менее, считает он, без арендаторов пустующие площади не останутся — на них есть спрос со стороны российских партнеров ушедших брендов и мультибрендовых игроков, которые пользуются развитием параллельного импорта.

Завьялов подчеркивает, что текущая внешнеполитическая ситуация — не ключевая причина трудностей ТЦ. Сказывается совокупность факторов, в том числе изменение на фоне пандемии модели потребления.

Как власти могут помочь торговым центрам

Аркадий Гершман не ожидает, что регионы прислушаются к просьбам РСТЦ. Однако управляющий партнер «Селютин и партнеры» Александр Селютин замечает, что предложенные меры помогут не только этой отрасли, но и в какой-то мере всей системе. Он считает, что надо ввести «средние значения между мерами, предлагаемыми РСТЦ и государством». При этом важно, замечает Селютин, ориентироваться на ситуацию в каждом конкретном регионе. Изменения, говорит он, имеет смысл вводить на определенный период времени на региональном и муниципальном уровнях, как это предложили сделать в Башкирии и Москве.

Он рассказал, что в июне власти Башкирии предложили освободить владельцев торговых центров от налогов на год, здания включить в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется, как их кадастровая стоимость на 2022 год. При этом владельцам ТЦ предлагалось поставить несколько условий: они не должны увеличивать арендную плату и обязаны сохранить не менее 90% от средней численности работников в прошлом году.

— Правительство Москвы также вводит перечень коммерческой недвижимости, налог на которую со следующего года будет рассчитываться по кадастровой стоимости, — говорит Селютин. — Подобные меры по подсчетам экспертов, снизят поступление налогов в субъект примерно на 1 млрд рублей в год, но вырастет товарооборот и сохранятся рабочие места.

Он полагает, что при принятии полного комплекса мер, предлагаемого РСТЦ, ущерб для регионов окажется существенно больше, чем польза.

Адвокат коллегии адвокатов «Люди Дела» Денис Зайцев замечает, что выпадающие доходы при отмене налогов нечем будем компенсировать, а федеральный бюджет вряд ли согласится субсидировать регион на соответствующие цифры. Он полагает, что следует рассчитывать на отсрочку или рассрочку уплаты налога с последующей возможностью реструктуризации долга, а также на получение отдельных льгот по снижению налоговой нагрузки.

Замначальника отдела аналитических исследований Института комплексных стратегических исследований (ИКСИ) Вера Кононова отмечает, что действующая система налогообложения торговых центров была сформирована в то время, когда торговая недвижимость приносила владельцам достаточно высокие доходы.

— Имущественные налоги на собственников коммерческой недвижимости были существенно увеличены: например, налог для таких объектов стал начисляться по кадастровой стоимости, а не по остаточной, было отменено освобождение от налога на имущество для организаций малого бизнеса и так далее, — рассказала она «Известиям». — При этом нагрузка по имущественным налогам не зависит от финансового положения владельцев имущества, и сейчас, когда собственники торговых центров одновременно сталкиваются и с сокращением числа арендаторов, и с сокращением потока покупателей, есть основания для снижения этой нагрузки.

Однако, полагает она, с учетом жестких бюджетных ограничений во многих субъектах РФ маловероятно, что призывы к полному освобождению ТЦ от предложенных налогов будут поддержаны. Вероятно, говорит Кононова, более приемлемыми для региональных властей могут быть предложения о снижении кадастровой стоимости, используемой для начисления имущественных налогов, о субсидировании коммунальных платежей и даже о субсидировании открытия магазина, ресторана или иного предприятия в ТЦ.

В регионах между тем разрабатывают меры поддержки для ТЦ. Так, в министерстве промышленности и торговли Самарской области «Известиям» сообщили, что от регионального Союза торговых центров уже поступило обращение о предоставлении поддержки и сейчас рассматривается вопрос установления льготных ставок налога на имущество организаций.

— Торговые центры осуществляют поиск и реализацию новых форматов использования незанятых в настоящее время площадей: фермерские рынки, ярмарки и выставки-продажи одежды и обуви местных производителей, несетевые точки общественного питания, семейные кафе и рестораны, — сообщили в региональном минпромторге. — На освободившихся площадях реализуются проекты местных производителей федерального и регионального значения.

Доцент департамента логистики и маркетинга Финансового университета при правительстве РФ Александр Арский также замечает, что турбулентность надо преодолевать путем «гибкой маркетинговой политики владельцев торговых центров».

— Необходимо договариваться с крупными торговыми сетями дружественных стран, заинтересованных в расширении бизнеса, — сказал он в беседе с «Известиями». — Одежда, обувь, аксессуары Ирана, Индии, Латинской Америки, Ближнего Востока еще не представлены широко в торговых комплексах нашей страны.

Может ли онлайн-торговля убить ТЦ

Замдиректора Высшей школы экономики и бизнеса РЭУ Любовь Чайковская считает, что революция в области электронной коммерции и рост цифровых технологий «в корне меняют индустрию».

— Пандемия стала катализатором сокращения офлайн-покупок, у населения сформировалась новая потребительская привычка, — говорит она. — Торговые центры нуждаются в получении мер поддержки от государства, но необходимо соблюдать баланс, не оставляя без внимания трансформацию, которую претерпевает отрасль под влиянием e-commerce. По разным экспертным оценкам, среднегодовой рост электронной торговли в ближайшие пять лет достигнет отметки вплоть до 37%.

Она считает преждевременными меры по полному субсидированию открытия магазинов и ресторанов в ТЦ как раз в связи с активным развитием e-commerce в форматах маркетплейсов и интернет-магазинов, призывая за счет снижения налоговой нагрузки избежать дефолта отрасли. По ее мнению, снижение оборотов ТЦ неизбежно независимо от внешнеполитической ситуации, выручка будет снижаться на фоне развития онлайн-торговли.

Глава РСТЦ Дмитрий Москаленко заметил, однако, что пока офлайн-торговля занимает 90% рынка.

— Да даже те 10% рынка, которые приходятся на онлайн-торговлю, не могут существовать без физических объектов: складов, пунктов выдачи, примерочных и другой инфраструктуры, сопровождающих e-commerce, — говорит он. — Поэтому, несомненно, именно офлайн-торговля несет гораздо большие издержки, связанные с падением трафика в ТЦ, налогами на недвижимость, чем компании из сферы онлайн-торговли, и нуждается в поддержке.

Он признает, что доля e-commerce еще может подрасти, но предположил, что скоро развитие этого сегмента замедлится и «последующее увеличение доли рынка будет кратно дороже».

— Как появление электронных книг не заменило полностью обычные книги, так и появление e-commerce не заменит многим чувства радости от прогулок по ТЦ и шоппинга, — считает Москаленко. — В этом ключе торговым центрам нужно больше уделять внимания развлечениям и впечатлениям, которые получает посетитель, развивать сервис и дополнительные услуги.

Дмитрий Завьялов также считает, что говорить «об экзистенциальном кризисе торговых центров» однозначно рано.

— Новые объекты в городах-миллионниках продолжают строиться, торговые центры районного значения востребованы, а количество вакантных площадей далеко от критической отметки, — говорит он.

Источник: «Известия»