Новости

Льготная реставрация

В России, по данным аппарата правительства, насчитывается более 156 тыс. объектов культурного наследия (ОКН), более 27 тыс. из них находятся в неудовлетворительном состоянии. Механизм поддержки инвесторов, участвующих в сохранении построек, правительству поручил разработать президент страны. Подробные параметры программы объявят в ближайшее время, сообщили околоведомственные источники.

Как рассказали «Известиям» в пресс-службе кабмина, льготные кредиты будут давать в рамках пилотного проекта долгосрочной программы по сохранению ОКН, который запущен в Забайкальском крае, Нижегородской, Новгородской, Рязанской, Самарской, Смоленской, Тверской и Ярославской областях. Недополученные доходы от льготной ставки банкам компенсирует государство за счет субсидий из федерального бюджета. Кроме того, будет предусмотрена возможность дополнительного снижения льготной ставки за счет средств региональных и местных бюджетов.

«Распространение данной программы планируется на все регионы для приведения не менее 1000 ОКН в удовлетворительное состояние», — сообщили «Известиям» в пресс-службе Министерства культуры России.

При получении льготного кредита на работы по восстановлению объектов инвестор будет обязан привести сооружение в удовлетворительное состояние. В случае неисполнения данных условий льготное кредитование будет прекращено и условия возврата кредитных средств определит банк, разъяснили в Минкульте.

После восстановления исторических зданий инвесторы смогут стать их правообладателями, если продолжат выполнять обязанности по сохранению культурного наследия страны, подчеркнули в пресс-службе правительства.

В Дом.РФ «Известиям» сообщили, что условия льготного кредитования в рамках программы по сохранению ОКН будут утверждены до конца этого года. Они окажутся «ниже рыночных ставок, по которым можно взять кредит в банке».

«Здания "с историей" в туристических центрах городов стабильно востребованы бизнесом, — отмечает директор подразделения «Государственные программы в жилищной сфере» Дом.РФ Виталий Насонов. — В них открывают отели, рестораны и кафе с национальной кухней, торговые галереи. И чем лучше сохранность здания и больше аутентичности, тем сильнее к таким объектам интерес у туристов».

Речь идет о зданиях в исторических центрах городов, о городских и загородных усадьбах. Дело в том, что бизнесу интересно восстанавливать, как правило, те объекты, которые находятся в удобной локации и подходят для дальнейшего современного использования. Проще всего найти инвесторов небольшим зданиям. Но все-таки есть и сегмент исторических усадеб. Они, как правило, расположены за городом и состоят из нескольких строений. Хотя инвесторы находятся и на такие объекты: теперь там загородные отели и дома отдыха, проводятся различные мероприятия, отмечает Насонов.

Поскольку такой объект имеет охранный статус, его нельзя снести или полностью перестроить, необходимо именно сохранить и восстановить сооружение. Дополнительных барьеров по применению здания вводится не будет, пообещали в Дом.РФ. В отношении религиозных объектов есть ограничение в части их дальнейшего использования, поэтому такие объекты не попадут под действие программы.

Удачные примеры

Подобные льготные кредиты однозначно будут востребованы среди предпринимателей, но только при условии реально льготной, то есть заметно меньшей ставки, в отличие от текущей, подчеркивает гендиректор Федерального центра историко-культурных и искусствоведческих экспертиз Георгий Рыбаков.

«Основной мотивацией бизнеса для восстановления памятника является снижение финансовой нагрузки — и в процессе его реставрации, и во время дальнейшего использования, — указывает он. — Единственное, что вызывает удивление при изучении списка российских регионов, попавших в перечень пилотных проектов, что в него не были включены регионы Русского Севера — Вологодская и Архангельская области, обладающие неисчерпаемым, похоже, запасом объектов культурного наследия».

Вице-президент Союза московских архитекторов, сооснователь архитектурного бюро «Мезонпроект» Илья Машков объясняет, что бизнес в первую очередь примется возрождать «здания, в которых можно работать» — небольшие особняки, старинные промышленные здания.

«Примеров подобного восстановления огромное количество, — говорит архитектор Илья Машков. — Начиная от заводов ("Красный Октябрь", "Арма", "Флакон") до особняков, ставших фронт-офисами крупных компаний. К примеру, наши коллеги — архбюро "Крупный план" — выкупили у Москвы одно из зданий Алексеевской насосной станции, получился прекрасный офис».

Еще один сегмент — превращение старых зданий в лофты, мастерские, а иногда и возвращение зданий к исходному назначению, продолжает специалист. Например, известный дом коммуны на Баррикадной был не так давно полностью восстановлен архитектором Алексеем Гинзбургом по чертежам его деда — автора здания. А инвестору было интересно получить комплекс необычных апартаментов в центре Москвы, рассказал Машков.

Замдиректора департамента стратегического консалтинга RRG Татьяна Ващенко объясняет, что в последнее время объекты культурного наследия становятся важным элементом редевелопмента. Тренд на их сохранение развивается по нескольким направлениям. Это могут быть: креативные кластеры — примеры таких проектов в Москве — Винзавод, Арт-плей; бизнес-парки — такие пространства формируются на базе исторических зданий («Фабрика Станиславского», «Новоспасский»), жилые форматы — примером могут служить лофт-комплексы или апартаменты (The Loft, Studio 8).

Подобные проекты развиваются несколькими путями. Один из них — это мультифункциональность. В последнее время интересны кейсы включения объектов культурного наследия в жилые комплексы. Это когда жилищные девелоперы получают в свое распоряжение объекты культурного наследия, которые становятся частью общей городской инфраструктуры. Примеры: Lucky, «Бадаевский», Republic.

В этих проектах объекты культурного наследия переосмысливаются не как отдельный кластер, а начинают взаимодействовать с современными жилищными застройками, например, с высотными башнями, формируя интересные городские пространства, отметила Ващенко.

Льготный опцион

Председатель комитета по административным процедурам в строительстве Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Леонид Бандорин полагает, что успех задумки зависит от того, какие условия пропишут в программе. В Москве и Санкт-Петербурге уже более пяти лет действует проект «Рубль за метр». Его условия такие: аренда на 49 лет, первые семь лет предприниматель реставрирует и вносит арендную плату по рыночной ставке, и если успел завершить восстановление, то потом 42 года платит рубль за метр. Не все готовы идти на такие огромные затраты в течение семи лет ради бесплатного пользования когда-то потом, отмечает эксперт.

«В других городах с меньшей инвестиционной способностью нужны более привлекательные условия: льготы в виде беспроцентных кредитов сразу и, пожалуй, сразу возможность приватизировать, — считает Бандорин. — Дом.РФ исторические объекты именно продает. Но в пилотных регионах должен быть большой опцион льготных условий».

В проектной организации «ГСК-Строй» указывают, что на сегодняшний момент в работе с ОКН есть риски того, что «точка безубыточности проекта может наступить позже, чем момент возврата кредита». Поэтому, разумеется, при более низкой процентной ставке обслуживать кредит будет легче, что позволит инвестиционному проекту раньше выйти на порог рентабельности.

«В большинстве случаев объекты культурного наследия — это здания со сложившейся инженерной инфраструктурой, действующими подключениями к уличной сети, транспортной доступностью, близостью к деловому и культурному центру города, — говорят в «ГСК-Строй». — Соответственно, есть перспектива получения большей прибыли».

Председатель совета Союза реставраторов Санкт-Петербурга Нина Шангина предупреждает, что для приспособление ОКН для современного использования нужны конкретные изменения: упрощение законодательства и усиление контроля над его выполнением, а также грамотная подготовка объекта, например, разумное формирование предметов охраны. Реставраторы также должны многое сделать: вернуть забытые материалы и ремесла, технологии, сказала она.

«Мы не уверены, что бизнес пойдет в эту программу при ставке более 14% с учетом стоимости реставрации и всех проблемных вопросов, которые сейчас связаны с ОКН, — говорит Председатель Комиссии «ОПОРЫ РОССИИ» по развитию бизнеса, сохраняющего историко-архитектурное наследие Татьяна Львова. — По оценкам наших экспертов, из примерно 30 тыс. ОКН, находящихся в неудовлетворительном состоянии в России, количество инвестиционно привлекательных объектов, которые могут быть сохранены и вовлечены в хозяйственный оборот частными инвесторами, составляет около 9 тыс. Исходя из этого, потенциальный объем рынка исторической недвижимости в России — не менее 1,6 трлн рублей», — отметила Львова.

В компании Urban считают, что эффект от программы, скорее всего, будет весьма ограниченным. Во-первых, работа с историческими зданиями всегда накладывает массу ограничений, касающихся внутренней перепланировки, прокладки новых инженерных коммуникаций, изменений фасада и т.д.

«Во-вторых, встает вопрос, на кого будет ориентирован такой девелоперский проект? Реконструированный исторический дом в центре городе по умолчанию попадает в сегмент «премиум» или «бизнес плюс». Однако из регионов, где будет внедрена схема с льготными кредитами, лишь в Нижегородской области сложился относительно развитый рынок премиальной недвижимости. В остальных областях аудитория этого продукта крайне ограничена, особенно в нынешних экономических условиях», — заключили в компании.

Источник: Известия

Фото: Freepik